Un program implementat pe fondul blocajelor și al lipsei de garanții la credite
Zilele trecute, deputatul liberal clujean Radu Marin Moisin a adresat o cerere Ministerului Finanțelor, înregistrată la Camera Deputaților, având ca obiect formularea unui răspuns legat de modul și ritmul în care se derulează „Programul Prima Casă”. În răspunsul primit, semnat de secretarul de stat Alin Marius Andrieș, se specifdică faptul că derularea Programului Guvernamental „Prima casă”/,,Noua casă”, aprobat prin Ordonanța de urgenţă a Guvernului nr.60/2009, are un caracter social, național şi economic, iar obiectivul acestuia vizează facilitarea accesului persoanelor fizice la achiziția unei locuinţe prin contractarea de credite garantate de stat pentru achiziţia de locuinţe. Programul a fost implementat într-un context în care fluxurile specifice tranzacțiilor pe piaţa imobiliară erau blocate, deoarece persoanele fizice se confruntau cu dificultăți în accesarea unui credit de investiții imobiliare, dificultăţi care se datorau în principal lipsei garanțiilor solicitate de instituţiile de credit conform normelor proprii de creditare.
Împlementarea a stabilizat considerabil piața imobiliară
De asemenea se precizează că Programul guvernamental ,,Prima Casă” a avut o contribuţie pozitivă importantă la economia românească în perioada imediat următoare crizei economice din anul 2008, având atât implicații economice (susţinerea creditării populației, dezvoltarea sectorului construcțiilor și a contribuției acestora la PIB, precum şi atenuarea impactului negativ asupra preţurilor din piaţa imobiliară rezidenţială și susținerea sectoarelor de activitate conexe), cât și implicații sociale (înlesnirea accesului tinerilor şi a celor cu venituri mai mici la creditarea ipotecară prin avansul mic de numai 5%). Având în vedere importanța Programului, precum şi faptul că, încă de la lansare, acesta a imprimat tendinţele în piața creditelor ipotecare, acesta a contribuit nemijlocit la stabilizarea şi la maturizarea pieței imobiliare şi a pieţei creditelor ipotecare din special a beneficiarilor tineri și foarte tineri.
Mai multe credite ipotecare, punctaj mai mare
În răspunsul semnat de secretarul de stat Andrieș, prin Memorandumul cu tema,„Aprobarea strategiei Programului (2017-2021)”, adoptat de Guvern în data de 29.11.2016, au fost stabilite obiectivele şi liniile directoare ale Programului, pe o perioadă de 5 ani urmărindu-se, în principal, determinarea finanţatorilor participanţi în cadrul Programului să acorde credite ipotecare imobiliare și în afara programului,„Prima casă”/„Noua casă”. Conform Strategiei, unul dintre criteriile de evaluare ale finanțatorilor este reprezentat de raportul dintre volumul creditelor ipotecare acordate în cadrul programului„Prima casă”/,,Noua casă” şi volumul creditelor ipotecare / imobiliare acordate de către finanţatori persoanelor fizice, negarantate de către stat, în cadrul produselor standard. Astfel, cu cât un finanţator acordă mai multe credite ipotecare standard, iar raportul calculat conform acestui criteriu va fi mai mic, cu atat punctajul aferent acestui criteriu va fi mai mare.
Plafoane diferențiate și acces echitabil
În urma ultimei analize realizate pe baza datelor raportate în ianuarie 2024 de către băncile participante în Program, în baza prevederilor Ordinului ministrului finanțelor publice nr.3097/2017 privind aprobarea Procedurii și criteriilor de evaluare anuală a modului de utilizare a plafoanelor de garantare de către finanţatorii participanţi în cadrul programului „Prima casă”, cu modificările ulterioare, faţă de primul an de derulare a Strategiei, s-a constatat o diminuare considerabilă a raportului între volumul finanțărilor garantate acordate în cadrul Programului şi volumul creditelor pentru locuinţe acordate de finanțatori persoanelor fizice, negarantate de către stat în anul precedent raportării, de la aprox. 70% credite de tip Prima casă în anul 2017, la circa 10% în anul 2023, prin urmare realizându-se astfel, unul dintre cele mai importante obiective asumate prin Strategie, şi anume creşterea volumului creditelor acordate de finanţatori în afara Programului.
În ceea ce priveşte plafoanele minime diferențiate, acestea au fost introduse pentru a asigura accesul în condiții echitabile a beneficiarilor la facilitatile acestui Program, astfel încât să permită persoanelor cu un venit mai redus să achizitioneze locuinte în condițiile unei finanţări de până la 70.000 Euro şi al unui avans de 5%, iar persoanele care dispun de un venit mai ridicat să poată achiziţiona o locuinţă nouă sau asimilată în condițiile unei finanţari cuprinse între 70.001 Euro şi 140.000 Euro, dar în condiţiile unui avans de 15%. Totodată, menţionăm că programul ,Prima casă”/,,Noua casă” are un caracter naţional, decalajele pozitive sau negative între cererea şi oferta de locuinţe variază semnificativ de la o regiune a ţării la alta, în funcţie de situaţia economică și mărimea localităților, preţul variind de la o zonă la alta, existând foarte multe regiuni unde plafonul minim este suficient pentru achiziționarea unei locuințe cu suprafaţă mai mare.
O condiție importantă
În conformitate cu art.2 din Anexa nr.2 a Hotărârii Guvernului nr.717/2009 privind aprobarea normelor de implementare a programului „Prima casă”, cu modificările şi completările ulterioare, unul dintre criteriile de eligibilitate pentru finanțatorii care acordă credite garantate pentru achiziţionarea unei locuinţe finalizate în cadrul programului este acela de a menţine costul total al finanţărilor acordate în cadrul Programului ca fiind rata dobânzii IRCC plus o marjă de maximum 2% pe an pentru creditele în lei, marja incluzând şi nivelul total al comisioanelor percepute de către finanțator. Această condiție, rezultat al intervenției statului prin garantarea creditelor ipotecare contractate în cadrul Programului, conduce la creşterea suportabilității de către beneficiari a ratelor la creditele contractate prin Program. Totodată, în cadrul Programului creditele garantate se pot refinanţa prin alte instrumente financiare, cu excepția altor credite acordate în cadrul Programului. Referitor la introducerea unei dobânzi mixte la nivelul Programului, cu o dobândă fixă pe o perioadă de 3-5 ani, şi apoi variabilă, având în vedere că majoritatea finanțatorilor practică aceste costuri, considerăm că dobânda din cadrul Programului este mult mai avantajoasă, având în vedere că după expirarea perioadei de dobândă fixă, rata dobânzii va fi cu mult mai mare decât cea practicată în cadrul Programului.
Beniamin Pascu
Articolul „Prima Casă” sau speranța tinerilor de a avea o locuință apare prima dată în ziarulfaclia.ro.